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年关逼近，不少手握两套房的家庭开始纠结：是继续持有等待回暖，还是趁机调整资产？2026年作为“十五五”开局之年，楼市“普涨时代”早已落幕，“核心坚挺、外围承压”的分化格局全面成型。全国二手房挂牌量已突破920万套，增值税新政落地激活流通的同时，也让优质资产与劣质资产的差距进一步拉大。对两套房家庭来说，未来不是“有房就稳”，而是“选对资产”才能赢，两种结局已然清晰，关键看是否抓住政策窗口期优化配置。
这类家庭看透了楼市分化本质，不贪多、重优质，主动整合资产，不仅能规避风险，还能借政策东风提升资产质量和现金流，年关过得从容又踏实。
• 坚决保留优质资产：优先守住一线或强二线城市核心区的房子——比如靠近地铁、优质学区、成熟商圈的次新房，尤其是90-144平米的改善型户型，这类房子需求占比已提升至45%，抗跌性强、流动性好。2025年北京海淀、上海陆家嘴等核心板块次新房价格逆势微涨2%-3%，去化周期仅12个月，是市场公认的“硬通货”。
• 果断出手非优质资产：及时卖掉三四线城市远郊房、县城老破小、文旅盘这类“拖油瓶”。2025年三四线万人，广义库存去化周期普遍超30个月，瑞银预测2026年这类城市房价可能再跌10%，“鹤岗化”现象持续蔓延。现在不卖，未来可能面临“降价40%仍难成交”的困境，不如趁政策宽松期变现。
• 税费减负实打实：2026年1月1日起，未满2年住房销售增值税率从5%降至3%，满2年免征政策实现全国统一。以上海一套100万元的未满2年住房为例，新政后可少缴2万元增值税，降幅达40%，大大降低置换成本。
• 房贷利率双重优惠：存量公积金贷款利率下调25个基点，首套5年以上利率低至2.6%，商贷5年期以上LPR降至3.5%，首套利率最低可到3.05%。以120万商贷30年计算，累计能省5.7万利息，每月月供直接减少几十到上百元。
• 多孩家庭额外福利：北京、武汉等城市对二孩及以上家庭放宽购房限制，还给予购房补贴——武汉三孩家庭补贴最高12万元，福州最高5万元，5个工作日即可审批到账。公积金贷款额度也向多孩家庭倾斜，韶关二孩家庭最高可贷96万元。
这类家庭会主动控制家庭负债率，保持在30%以内，月供不超过月收入的30%。对于2020-2021年高位上车、利率5%以上的贷款，会及时转换成低利率或结清，减少利息支出。如果有优质地段的闲置房，会装修后长租，用租金覆盖物业费和部分房贷，让资产持续产生收益，而非空耗成本。
这类家庭抱着“有房就稳”的旧观念，不管房子质地如何都不肯放手，结果越持有越被动，年关对账时焦虑感拉满，甚至面临资产持续缩水的风险。
• 卖不掉还得降价：三四线城市非核心房成交周期普遍超180天，想卖就得主动降价10%-20%，有些房源挂牌半年都没人问津。2025年上海远郊板块成交占比仅8.6%，这种“卖不掉”的趋势正加速扩散到三四线城市。
• 持有成本压得喘不过气：就算卖不掉，房贷、物业费、取暖费、维修基金也得照交。如果是高位上车的，每月月供可能占家庭收入的50%以上，遇到收入波动就容易陷入断供风险。更关键的是，这些房子租不出去也租不上价，多数时候是“空耗成本”的状态。
• 资产持续缩水：弱三四线城市的非优质房不仅没有升值空间，还在持续贬值。2025年三线%，部分弱三四线%，手里握着两套这样的房子，相当于资产在不断“缩水”。
这类家庭的核心误区是“等涨价再卖”，却没看清楼市分化的本质——未来只有核心城市核心资产有保值空间，非优质资产只会越等越难卖。2026年上半年可能是这些房子最后的变现良机：一方面政策红利集中释放，交易成本降低；另一方面城中村改造货币化安置带来短期需求，能一定程度提升房源流动性。若错过这个窗口，后续随着库存进一步累积、需求持续萎缩，房产可能陷入“越跌越难卖”的恶性循环。
用三个标准快速判断：① 所在城市是否有人口净流入（一线、强二线优先）；② 地段是否有成熟配套（地铁、学校、商场是否现成）；③ 户型是否是90-144平米的改善主流。满足两项以上的是优质资产，值得保留；一项都不满足的，尽快纳入出售清单。
• 第二步：用卖房资金偿还部分房贷，降低家庭负债率，月供控制在月收入30%以内；
• 第三步：若有改善需求，趁政策红利期换核心区优质房，优先选支持多孩补贴、公积金提额的城市和户型；
• 别信“房价会普涨”：分化时代没有普涨，非优质资产的贬值趋势难以逆转；
• 别忽视政策窗口期：2026年的宽松政策是为了消化库存，不是房价反弹的信号，错过可能再无低成本变现机会；
• 别高杠杆持有多套房：现在房贷利率虽低，但多套房的持有成本叠加风险不小，现金流稳定比房子数量重要。
2026年楼市的核心逻辑已经变了：房子不再是“越多越好”，而是“越优质越好”。两套房家庭的终极目标，不是守住两套资产，而是通过优化，留下一套能抗跌、易变现的优质房，再手握一笔现金，提升家庭抗风险能力。
年关不仅是盘点资产的节点，更是调整方向的契机。看懂分化、用好政策、优化资产，才能在新的楼市格局中站稳脚跟，让房子成为家庭财富的“压舱石”，而非拖累生活的“包袱”。
你家有两套及以上房产吗？是打算继续持有，还是趁新政优化资产？如果想出手非优质房，你最担心的是成交周期还是降价幅度？欢迎在评论区分享你的情况和困惑，一起交流避坑技巧！
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